I prezzi delle abitazioni di proprietà sono nuovamente aumentati in modo marcato in Svizzera nel terzo trimestre 2026. Secondo l'indice dei prezzi di transazione di Raiffeisen, pubblicato lunedì 12 ottobre, le case unifamiliari sono rincarate del 2,0% rispetto al trimestre precedente e gli appartamenti di proprietà dell'1,7%. Su un anno, l'aumento raggiunge il 3,6% per le case e il 5,9% per gli appartamenti.
Un indice basato su vendite reali
L'indice di Raiffeisen misura ogni trimestre l'evoluzione dei prezzi degli immobili residenziali occupati dal proprietario. Non si basa sui prezzi indicati negli annunci, ma sui prezzi d'acquisto effettivamente pagati, tratti dai dati di Raiffeisen e dello Swiss Real Estate Datapool. Le cifre pubblicate lunedì sono quindi constatazioni su transazioni concluse, e non proiezioni.
Due letture a seconda dell'orizzonte considerato
I due segmenti non raccontano esattamente la stessa storia a seconda del periodo osservato. Sul solo trimestre, le case unifamiliari progrediscono un po' più rapidamente degli appartamenti (2,0% contro 1,7%). Su dodici mesi, l'ordine si inverte nettamente: gli appartamenti registrano il 5,9%, ossia oltre due punti in più delle case (3,6%).
Accostando queste due serie, si può collocare l'ultimo trimestre nell'evoluzione dell'anno (calcolo della redazione). Per le case, l'aumento cumulato dei tre trimestri precedenti raggiunge appena poco più dell'1,5%: oltre la metà della progressione annua si è quindi concentrata tra luglio e settembre, segno di un'accelerazione recente. Per gli appartamenti, l'aumento dei tre trimestri precedenti si aggira intorno al 4%, ossia in media poco più dell'1,3% per trimestre; l'1,7% del terzo trimestre si situa leggermente al di sopra di questo ritmo. In entrambi i segmenti, il movimento non mostra quindi segni di affanno.
Zurigo e la Svizzera occidentale in testa per le case
Le differenze regionali sono marcate. Per le case unifamiliari, gli aumenti più forti su un anno si registrano nella regione di Zurigo (+4,8%) e nella Svizzera occidentale (+4,6%), ossia almeno un punto al di sopra della media nazionale del 3,6%. La Svizzera orientale (+3,5%) e la Svizzera meridionale (+3,3%) restano leggermente al di sotto di questa media.
Il quadro è diverso per gli appartamenti. La Svizzera meridionale è in testa con +7,4%, mentre la regione del Lemano progredisce solo dello 0,4%, lontano dalla media svizzera del 5,9%. Per i lettori romandi la sfumatura conta: l'indice distingue la Svizzera occidentale dalla regione del Lemano, ed è in quest'ultima che i prezzi degli appartamenti sono rimasti quasi stabili su un anno.
Comuni centro e comuni turistici
Anche il tipo di comune ha un ruolo. Le case unifamiliari sono rincarate maggiormente nei comuni centro, con +5,2% in un anno, contro il 3,6% per l'insieme del Paese. Per gli appartamenti, sono i comuni turistici a registrare l'aumento più forte (+7,9%), mentre i comuni centro si limitano a +1,6%, ossia oltre quattro punti in meno della media nazionale del segmento.
Tassi in aumento che non frenano ancora i prezzi
La risalita dei tassi delle ipoteche a tasso fisso non ha ancora rallentato la progressione dei prezzi. Per Fredy Hasenmaile, capoeconomista di Raiffeisen, questo moderato aumento dei tassi non basta a invertire la forte dinamica rialzista: l'offerta di abitazioni di proprietà resta troppo scarsa. Si tratta di una valutazione della banca sulla situazione attuale, non di una previsione in cifre.
Per mettere queste cifre in prospettiva, va ricordato che i tassi ipotecari svizzeri non dipendono da un'unica leva. Le ipoteche indicizzate al SARON seguono da vicino il tasso guida della Banca nazionale svizzera (BNS), mentre le ipoteche a tasso fisso riflettono piuttosto i tassi a lungo termine del mercato dei capitali. È questo secondo segmento che menziona Raiffeisen. I dati pubblicati lunedì non precisano né il livello dei tassi né l'orientamento recente della BNS; indicano solo che il rincaro del credito resta, per il momento, insufficiente a controbilanciare la penuria di offerta.
Che cosa cambia per le economie domestiche
Per le economie domestiche che pensano di acquistare, la combinazione è impegnativa: prezzi che continuano a salire, in particolare per gli appartamenti, e un finanziamento a tasso fisso che rincara. In Svizzera, l'accesso alla proprietà dipende fortemente dai fondi propri disponibili e dalla capacità di sostenere gli oneri del credito; un aumento simultaneo dei prezzi e dei tassi alza entrambe queste soglie.
Per gli inquilini, l'indice non dice nulla direttamente, poiché riguarda unicamente le abitazioni di proprietà. Ma il fattore indicato da Raiffeisen, la scarsità dell'offerta, è una questione che va oltre il solo mercato dell'acquisto. Le variazioni regionali ricordano infine che una media nazionale nasconde realtà molto diverse: chi ha acquistato un appartamento nella regione del Lemano non ha affrontato la stessa evoluzione di un acquirente nella Svizzera meridionale o in un comune turistico.
