Les prix des logements en propriété ont de nouveau nettement progressé en Suisse au troisième trimestre 2026. Selon l'indice des prix de transaction de Raiffeisen, publié lundi 12 octobre, les maisons individuelles ont renchéri de 2,0 % par rapport au trimestre précédent, et les appartements en propriété de 1,7 %. Sur un an, la hausse atteint 3,6 % pour les maisons et 5,9 % pour les appartements.
Un indice fondé sur des ventes réelles
L'indice de Raiffeisen mesure chaque trimestre l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel occupé par son propriétaire. Il ne repose pas sur des prix affichés dans des annonces, mais sur des prix d'achat effectivement payés, tirés des données de Raiffeisen et du Swiss Real Estate Datapool. Les chiffres publiés lundi sont donc des constats sur des transactions conclues, et non des projections.
Deux lectures selon l'horizon retenu
Les deux segments ne racontent pas tout à fait la même histoire selon la période observée. Sur le seul trimestre, les maisons individuelles progressent un peu plus vite que les appartements (2,0 % contre 1,7 %). Sur douze mois, l'ordre s'inverse nettement : les appartements affichent 5,9 %, soit plus de deux points de plus que les maisons (3,6 %).
En rapprochant ces deux séries, on peut situer le dernier trimestre dans l'évolution de l'année (calcul de la rédaction). Pour les maisons, la hausse cumulée des trois trimestres précédents atteint à peine plus de 1,5 % : plus de la moitié de la progression annuelle s'est donc concentrée entre juillet et septembre, signe d'une accélération récente. Pour les appartements, la hausse des trois trimestres précédents avoisine 4 %, soit en moyenne un peu plus de 1,3 % par trimestre ; les 1,7 % du troisième trimestre se situent légèrement au-dessus de ce rythme. Dans les deux segments, le mouvement ne montre donc pas de signe d'essoufflement.
Zurich et la Suisse occidentale en tête pour les maisons
Les écarts régionaux sont marqués. Pour les maisons individuelles, les plus fortes hausses sur un an sont enregistrées dans la région de Zurich (+4,8 %) et en Suisse occidentale (+4,6 %), soit au moins un point au-dessus de la moyenne nationale de 3,6 %. La Suisse orientale (+3,5 %) et la Suisse méridionale (+3,3 %) restent légèrement en deçà de cette moyenne.
Le tableau est différent pour les appartements. La Suisse méridionale mène avec +7,4 %, alors que la région lémanique ne progresse que de 0,4 %, loin de la moyenne suisse de 5,9 %. Pour les lecteurs romands, la nuance compte : l'indice distingue la Suisse occidentale de la région lémanique, et c'est dans cette dernière que les prix des appartements ont presque stagné sur un an.
Communes-centres et communes touristiques
Le type de commune joue aussi. Les maisons individuelles ont le plus renchéri dans les communes-centres, avec +5,2 % en un an, contre 3,6 % pour l'ensemble du pays. Pour les appartements, ce sont les communes touristiques qui affichent la plus forte hausse (+7,9 %), tandis que les communes-centres se limitent à +1,6 %, soit plus de quatre points de moins que la moyenne nationale du segment.
Des taux en hausse qui ne freinent pas encore les prix
La remontée des taux des hypothèques à taux fixe n'a pas encore ralenti la progression des prix. Pour Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen, cette hausse modérée des taux ne suffit pas à inverser la forte dynamique haussière : l'offre de logements en propriété reste trop rare. Il s'agit d'une appréciation de la banque sur la situation actuelle, pas d'une prévision chiffrée.
Pour mettre ces chiffres en perspective, il faut rappeler que les taux hypothécaires suisses ne dépendent pas d'un seul levier. Les hypothèques indexées sur le SARON suivent de près le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS), alors que les hypothèques à taux fixe reflètent davantage les taux à long terme du marché des capitaux. C'est ce second segment que mentionne Raiffeisen. Les données publiées lundi ne précisent ni le niveau des taux ni l'orientation récente de la BNS ; elles indiquent seulement que le renchérissement du crédit reste, pour l'heure, insuffisant pour contrebalancer la pénurie d'offre.
Ce que cela change pour les ménages
Pour les ménages qui envisagent d'acheter, la combinaison est exigeante : des prix qui continuent de monter, en particulier pour les appartements, et un financement à taux fixe qui se renchérit. En Suisse, l'accès à la propriété dépend fortement des fonds propres disponibles et de la capacité à supporter les charges du crédit ; une hausse simultanée des prix et des taux relève ces deux seuils.
Pour les locataires, l'indice ne dit rien directement, puisqu'il porte uniquement sur les logements en propriété. Mais le facteur avancé par Raiffeisen, la rareté de l'offre, est un enjeu qui dépasse le seul marché de l'achat. Les variations régionales rappellent enfin qu'une moyenne nationale masque des réalités très différentes : un acquéreur d'appartement dans la région lémanique n'a pas fait face à la même évolution qu'un acheteur en Suisse méridionale ou dans une commune touristique.
