Airbnb und Wohnraum: Schweizer Städte regulieren, die Debatte über die Auswirkungen bleibt offen

Plattformen für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb setzen den Wohnungsmarkt in Schweizer Städten und Tourismusdestinationen zunehmend unter Druck. Das ist die Ausgangslage einer Debatte, die das öffentliche Deutschschweizer Radio und Fernsehen SRF ausgestrahlt und SWI swissinfo.ch am 10. Oktober 2026 aufgegriffen hat. Auf der einen Seite fordern Mieterverbände und Hoteliers strengere Rahmenbedingungen. Auf der anderen Seite warnen Eigentümer vor unverhältnismässigen Einschränkungen des Eigentumsrechts.

Eine ganzjährig an Touristen vermietete Wohnung fehlt den Einheimischen

Der wirtschaftliche Mechanismus ist einfach. Eine Wohnung an Reisende zu vermieten, kann für ihren Eigentümer sehr lukrativ sein. Doch eine Wohnung, die das ganze Jahr über von wechselnden Gästen auf der Durchreise belegt ist, steht weder den Einwohnerinnen und Einwohnern noch den Menschen, die vor Ort arbeiten, zur Verfügung. Dieses Argument hat mehrere Schweizer Städte dazu bewogen, ihre Regeln zu verschärfen.

Luzern setzt eine Obergrenze von 90 Nächten, Zürich und Interlaken ziehen nach

Seit 2025 begrenzt Luzern die Kurzzeitvermietung. Wohnungen, die seit 2010 für diese Art der Nutzung eingerichtet wurden und Wohnraum für die Bevölkerung verdrängt oder verringert haben, dürfen grundsätzlich nicht mehr als 90 Nächte pro Jahr vermietet werden. Ihre Eigentümer müssen sie zudem registrieren. Zürich und Interlaken haben seither ähnliche Einschränkungen eingeführt.

Für Mario Stübi, Präsident des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern, kommt diese Verschärfung spät. Seiner Ansicht nach breitet sich das Phänomen zulasten der Bevölkerung aus, und gewöhnliche Wohnungen sollten dem Markt nicht entzogen werden. Er fasst seine Haltung in einem Grundsatz zusammen: «Eigentum verpflichtet.» Wer sich entscheide, seine Liegenschaft nicht auf klassische Weise zu vermieten, müsse die von der Allgemeinheit festgelegten Regeln akzeptieren, findet er.

Weniger als 1% des Bestands: Randerscheinung oder wachsender Trend?

Damian Hunkeler, FDP-Kantonsrat in Luzern und Präsident des Hauseigentümerverbands Luzern, vertritt eine andere Lesart. «Als Liberaler bin ich grundsätzlich gegen Gesetze, Vorschriften und Einschränkungen», sagt er. Er hält die Grenze von 90 Tagen für willkürlich und stützt sich auf eine Grössenordnung: Als die Regel 2025 eingeführt wurde, zählte Luzern rund 330 Airbnb-Inserate bei mehr als 48'000 Wohnungen in der Stadt, also weniger als 1% des Bestands.

«Ein so geringer Anteil rechtfertigt keine zusätzliche Regulierungsebene, die letztlich hohe Vollzugskosten für die Steuerzahlenden verursachen könnte», meint er. Das Kostenargument ist nicht theoretisch: In Zürich hat die Stadt bereits fünf neue Stellen für einen Zeitraum von drei Jahren bewilligt, um die Einhaltung der Regeln durchzusetzen.

Diese Luzerner Zahl veranschaulicht, wie schwierig die Debatte ist. Gemessen an der ganzen Stadt erscheint Damian Hunkeler das Gewicht der Kurzzeitvermietungen marginal. Mario Stübi hingegen betont den Trend: Seiner Ansicht nach breitet sich das Phänomen zulasten der Bevölkerung aus. Die Quelle liefert weder die Entwicklung der Zahl der Inserate seit Inkrafttreten der Regel noch deren Verteilung nach Quartieren, sodass sich allein auf Grundlage dieses Verhältnisses nicht zwischen den beiden Lesarten entscheiden lässt.

Im Wallis fordern die Hoteliers gleiche Regeln für alle

Die Besorgnis erfasst auch die Bergregionen. Im Wallis, dem Kanton mit der grössten Zahl registrierter Kurzzeitvermietungen, schlagen die Hoteliers Alarm. Olivier Andermatt, Präsident des Walliser Hoteliervereins, fordert faire Wettbewerbsbedingungen zwischen Hotels und anderen Formen touristischer Unterkünfte.

Konkret möchte er, dass kommerzielle Kurzzeitvermietungen dieselben Anforderungen erfüllen wie die Hotellerie, was Brandschutz, Hygiene, Arbeitsrecht, Kurtaxen und Mehrwertsteuer betrifft. Er verweist auch auf einen akuten Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der sowohl das Hotelpersonal als auch die Einheimischen trifft. Er plädiert für ein striktes Registrierungssystem, das von den lokalen Behörden verwaltet wird.

Die von SRF gesammelten Rückmeldungen aus dem Publikum zeigen die andere Seite des Dossiers. Ein Vermieter erzählt, er habe 35'000 Franken durch unbezahlte Mieten und Schäden verloren, bevor er sich Airbnb zuwandte. Ein anderer privater Gastgeber erklärt, diese Einnahmen hülfen ihm, seinen Ruhestand zu finanzieren. Andere Stimmen zeigen sich dagegen besorgt über kommerzielle Investoren, die ganze Gebäude in lukrative Kurzzeitunterkünfte umwandeln. Mehrere Teilnehmende bevorzugen lokale Lösungen: Die beliebtesten Destinationen bräuchten strengere Regeln als Regionen mit geringerer Nachfrage.

Nationale Daten stehen noch aus

Trotz ihrer Differenzen sind sich beide Lager in einem Punkt einig: Verlässliche Daten sind unerlässlich. Der Nationalrat hat einen Vorstoss unterstützt, der landesweit Daten zur Kurzzeitvermietung erheben will. Die Massnahme muss noch vom Ständerat genehmigt werden. Ihre Befürworter sind der Ansicht, dass diese Zahlen es ermöglichen werden, die Orte zu erkennen, an denen ein Eingreifen wirklich nötig ist.

Bis dahin werden die Regeln Stadt für Stadt beschlossen, auf der Grundlage lückenhafter Zahlen. Für Haushalte wie für Eigentümer wird der Ausgang der Abstimmung im Ständerat zeigen, ob sich die Debatte bald auf eine gemeinsame Messung des Ausmasses des Phänomens stützen kann.

Quelle: SWI swissinfo.ch, «Debate grows over Airbnb’s impact on Swiss housing», 10. Oktober 2026