In der Schweiz geht der Hypothekarzins eines neuen Kredits von einem Marktzins für die gewählte Laufzeit aus, auf den die Bank ihre Finanzierungskosten und ihre Marge aufschlägt, so die Schweizerische Nationalbank (SNB). Am 30. Oktober 2026 wies PostFinance für eine Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeit einen Zinssatz ab 1,84 % aus. Der Leitzins der SNB lag weiterhin bei 0 %, der Referenzzinssatz für Mieten bei 1,25 %.

Diese Seite unserer Rubrik Immobilien und Hypotheken beschreibt, woraus sich dieser Preis zusammensetzt und was ihn bewegt. Sie stützt sich auf die Seiten der SNB, des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), von SIX und von PostFinance.

Wie entsteht ein Hypothekarzins in der Schweiz?

Ein Hypothekarzins baut sich in Schichten auf, und die erste ist der Swapsatz. Das ist der feste Zinssatz, den die Akteure an den Derivatemärkten gegen einen variablen Geldmarktzins wie den SARON tauschen. Die SNB nutzt ihn, um die erwarteten Zinsen und die Laufzeitprämie zu messen.

Die zweite Schicht sind die Finanzierungskosten der Bank. Gemäss einer Rede vom 13. November 2025 von Petra Tschudin, Mitglied des Direktoriums der SNB, und Thomas Moser, stellvertretendes Mitglied, setzen sie sich aus vier Elementen zusammen:

  • den erwarteten kurzfristigen Zinsen über die Dauer der Finanzierung;
  • einer Laufzeitprämie, die die Unsicherheit über künftige Zinsen und Inflation abgilt;
  • einer Kreditprämie für das Ausfallrisiko der Bank;
  • einer Liquiditätsprämie, die mit der Handelbarkeit des Titels und den Einschränkungen der Investoren zusammenhängt.

Die dritte Schicht ist die Zinsmarge, also die Differenz zwischen dem Zinssatz des Darlehens und dem Finanzierungszinssatz. Die SNB beschreibt sie als wichtige Ertragsquelle der Banken.

Der endgültige Zinssatz hängt schliesslich vom Kreditnehmer ab. PostFinance, die Bank der Schweizerischen Post, nennt sein Einkommen, seine finanzielle Tragbarkeit und seine Sicherheiten, neben externen Faktoren wie der Konjunktur und dem Leitzins. Ihre ausgewiesenen Zinssätze sind Richtwerte: Sie setzen höchste Bonität und selbst bewohntes Wohneigentum voraus.

Welche Rolle spielt der Leitzins der SNB?

Der Leitzins wirkt zuerst auf die Geldmarktzinsen, allen voran den SARON. Gemäss der Seite der SNB zu den aktuellen Zinssätzen liegt er seit dem 20. Juni 2025 bei 0 %. Der SARON lag beim Handelsschluss vom 29. Oktober 2026 bei -0,05 %.

Die SNB hat dieses Niveau mehrfach bestätigt. Am 11. Dezember 2025 beliess sie ihren Leitzins bei 0 %, so ihr Quartalsheft 4/2025. Am 24. September 2026 hielt sie ihn erneut unverändert. Ihr Quartalsheft 3/2026 hält fest, dass sich der Inflationsdruck auf mittlere Sicht gegenüber Juni nur leicht verstärkt hatte.

Diese Untergrenze schliesst eine Reihe von Senkungen ab. Gemäss der Rede vom 13. November 2025 hat die SNB ihren Leitzins seit Anfang 2024 um 1,75 Prozentpunkte gesenkt. Die Markt- und Kreditzinsen sind entsprechend gesunken.

Bei einer Festhypothek ist der Zusammenhang indirekter. Massgebend ist der Swapsatz für die gewählte Laufzeit, der Erwartungen über mehrere Jahre enthält. Die Rendite der Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit liefert einen Anhaltspunkt: 0,505 % am 30. Oktober 2026, gemäss der SNB. Das Quartalsheft 3/2026 stellt fest, dass sich die Kurve dieser Renditen seit Mitte Juni 2026 nach oben verschoben hat.

Schweizer Hypothek: fest oder SARON, welcher Zinssatz folgt was?

Der SARON, kurz für Swiss Average Rate Overnight, misst die Kosten eines durch Wertpapiere besicherten Darlehens in Franken über eine Nacht. SIX, die Betreiberin der Schweizer Börse, berechnet ihn als Administratorin des Index. Es handelt sich um einen volumengewichteten Durchschnitt der Transaktionen und verbindlichen Kursstellungen am Schweizer Repomarkt.

SIX berechnet zudem aufgezinste SARON-Sätze von einer Woche bis 12 Monaten. Sie werden rückwirkend ermittelt: Der Zinssatz einer Periode ist erst bekannt, wenn diese abgelaufen ist.

Eine SARON-Hypothek beruht auf diesem Mechanismus. Bei PostFinance läuft sie per 30. Oktober 2026 über 3 Jahre und kostet den aufgezinsten SARON über 3 Monate zuzüglich einer Marge ab 1,00 %. Ihr Zinssatz folgt somit dem Geldmarkt, während eine Festhypothek während ihrer gesamten Laufzeit denselben Zinssatz behält.

Produkt von PostFinanceRichtzinssatz per 30. Oktober 2026
Festhypothek mit 2 Jahren Laufzeitab 1,40 %
Festhypothek mit 5 Jahren Laufzeitab 1,69 %
Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeitab 1,84 %
Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeitab 1,90 %
SARON-Hypothek mit 3 Jahren Laufzeitaufgezinster SARON über 3 Monate zuzüglich einer Marge ab 1,00 %

Je länger die Laufzeit, desto höher der ausgewiesene Zinssatz. Diese Zahlen stammen von einer einzigen Bank, sind unverbindlich und variieren je nach Institut und Dossier.

Warum sind die Hypothekarzinsen weniger gesunken als der Leitzins?

Die Kreditzinsen sind gesunken, aber weniger als das allgemeine Zinsniveau. Am 13. November 2025 erklärte die SNB dies mit den gestiegenen Finanzierungskosten der Banken. Sie misst diese an der Differenz zwischen ihrem Finanzierungszinssatz und dem Swapsatz.

Die SNB nennt dazu ein Zahlenbeispiel mit Pfandbriefen, also Obligationen, die zur Finanzierung von Hypotheken ausgegeben werden. Am Sekundärmarkt überstieg die Differenz der Pfandbriefe mit 10 Jahren Laufzeit im November 2024 40 Basispunkte. Ihr Durchschnitt über zehn Jahre lag bei rund 20 Basispunkten. Zum Zeitpunkt der Rede bewegte sie sich um 30 Basispunkte.

Die SNB führt drei Haupterklärungen an:

  • den Anstieg der Renditen ausländischer Staatsanleihen gegenüber den Swapsätzen;
  • die veränderte Struktur des Bankenmarkts nach der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS im Jahr 2023, die Kredite zu den binnenorientierten Banken verlagert hat;
  • ein anspruchsvolleres Liquiditätsmanagement, mit erhöhten Mindestreserven und strengeren Anforderungen an die systemrelevanten Banken.

Die Banken haben einen Teil dieser Kosten weitergegeben. Gemäss der SNB hat sich die durchschnittliche Differenz zwischen den publizierten Hypothekarzinsen und den Swapsätzen seit 2024 um rund 20 Basispunkte erhöht. Für die Zukunft hielt sie im November 2025 einen raschen Rückgang der Finanzierungskosten für wenig wahrscheinlich.

Das Kreditwachstum hat sich dadurch nicht verlangsamt. Hypothekarkredite machten damals mehr als 85 % des gesamten Kreditvolumens aus und wuchsen um rund 3 %, gemäss derselben Rede. In ihrem Quartalsheft 3/2026 hält sie fest, dass sich das Kreditwachstum kaum verändert hat und die Preise für Wohnimmobilien weiter gestiegen sind.

Was ist der Referenzzinssatz, und was ändert er?

Der Referenzzinssatz bestimmt nicht den Preis einer Hypothek: Er dient der Anpassung der Mieten. Das BWO legt ihn seit September 2008 fest. Er beruht auf dem gewichteten Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen in der Schweiz, gerundet auf das nächste Viertelprozent.

Dieser Durchschnittszinssatz umfasst sämtliche Hypothekarforderungen, nicht nur die neuen Kredite. Per 30. Juni 2026 lag er bei 1,31 %, während die Festzinssätze von PostFinance für Neugeschäfte per 30. Oktober 2026 zwischen 1,40 % und 1,90 % lagen.

Gemäss der Medienmitteilung des BWO vom 1. September 2026 bleibt der Referenzzinssatz bei 1,25 %, seinem Stand seit dem 2. September 2025. Der Referenzzinssatz ändert sich erst, wenn dieser Durchschnittszinssatz unter 1,13 % fällt oder über 1,37 % steigt.

Für Mieterinnen und Mieter zählt der im Mietvertrag festgehaltene Zinssatz. Beruht die Miete auf einem Referenzzinssatz von 1,5 % oder mehr, besteht gemäss BWO grundsätzlich noch ein Anspruch auf eine Senkung. Indexierte, gestaffelte oder umsatzabhängige Mieten unterliegen diesen Regeln nicht.

Kennzahlen

  • 0 %: Leitzins der SNB, gültig seit dem 20. Juni 2025 und am 24. September 2026 bestätigt.
  • -0,05 %: SARON beim Handelsschluss vom 29. Oktober 2026, gemäss der SNB.
  • 1,84 %: tiefster Richtzinssatz von PostFinance für eine Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeit, per 30. Oktober 2026.
  • 1,31 %: Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen per 30. Juni 2026, gemäss dem BWO.
  • 1,25 %: Referenzzinssatz für Mieten, gültig seit dem 2. September 2025.
  • 1,75 Prozentpunkte: Senkung des Leitzinses seit Anfang 2024, gemäss der SNB im November 2025.
  • Rund 20 Basispunkte: Anstieg der durchschnittlichen Differenz zwischen publizierten Hypothekarzinsen und Swapsätzen seit 2024, gemäss der SNB im November 2025.

Was noch offen ist

  • Der nächste Entscheid der SNB über ihren Leitzins. Ihr Quartalsheft 3/2026 beschreibt weiterhin hohe Unsicherheiten, vor allem wegen der Lage im Nahen Osten.
  • Der nächste Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen und der daraus abgeleitete Referenzzinssatz: Das BWO will sie am 1. Dezember 2026 veröffentlichen.

Quellen