In Svizzera, il tasso ipotecario di un nuovo credito parte da un tasso di mercato per la durata scelta, al quale la banca aggiunge il proprio costo di finanziamento e il proprio margine, secondo la Banca nazionale svizzera (BNS). Al 30 ottobre 2026, PostFinance indicava un tasso a partire dall'1,84% per un'ipoteca fissa a 10 anni. Il tasso guida della BNS restava allo 0%, e il tasso di riferimento per le pigioni all'1,25%.
Questa pagina della nostra rubrica immobili e ipoteche descrive ciò che forma questo prezzo e lo fa variare. Si basa sulle pagine della BNS, dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), di SIX e di PostFinance.
Come si forma un tasso ipotecario in Svizzera?
Un tasso ipotecario si costruisce a strati, e il primo è il tasso swap. È il tasso fisso che gli operatori dei mercati dei derivati scambiano contro un tasso variabile del mercato monetario, come il SARON. La BNS se ne serve per misurare i tassi attesi e il premio a termine.
Il secondo strato è il costo di finanziamento della banca. Secondo un discorso del 13 novembre 2025 di Petra Tschudin, membro della direzione generale della BNS, e di Thomas Moser, membro supplente, si scompone in quattro elementi:
- i tassi a breve termine attesi sulla durata del finanziamento;
- un premio a termine, che remunera l'incertezza sui tassi e sull'inflazione futuri;
- un premio di credito, per il rischio di insolvenza della banca;
- un premio di liquidità, legato alla negoziabilità del titolo e ai vincoli degli investitori.
Il terzo strato è il margine d'interesse, cioè la differenza tra il tasso del prestito e il tasso di finanziamento. La BNS lo descrive come un'importante fonte di reddito per le banche.
Il tasso finale dipende infine dal mutuatario. PostFinance, la banca della Posta Svizzera, cita il suo reddito, la sua capacità finanziaria e la sua costituzione in pegno, accanto a fattori esterni come la congiuntura e il tasso guida. I suoi tassi pubblicati sono indicativi: presuppongono una solvibilità massima e un'abitazione occupata dal proprietario.
Che ruolo ha il tasso guida della BNS?
Il tasso guida si trasmette dapprima ai tassi del mercato monetario, a cominciare dal SARON. Secondo la pagina dei tassi attuali della BNS, si attesta allo 0% dal 20 giugno 2025. Il SARON valeva -0,05% alla chiusura del 29 ottobre 2026.
La BNS ha confermato questo livello a più riprese. L'11 dicembre 2025 ha lasciato il tasso guida allo 0%, secondo il suo bollettino trimestrale 4/2025. Il 24 settembre 2026 lo ha nuovamente mantenuto. Il suo bollettino trimestrale 3/2026 precisa che la pressione inflazionistica a medio termine si era accentuata solo leggermente rispetto a giugno.
Questo livello minimo chiude una serie di ribassi. Secondo il discorso del 13 novembre 2025, la BNS ha ridotto il tasso guida di 1,75 punti percentuali dall'inizio del 2024. I tassi dei mercati e dei crediti sono scesi di conseguenza.
Per un'ipoteca fissa, il legame è più indiretto. Il riferimento è il tasso swap della durata scelta, che incorpora aspettative su più anni. Il rendimento delle obbligazioni della Confederazione a 10 anni ne fornisce un punto di riferimento: 0,505% il 30 ottobre 2026, secondo la BNS. Il bollettino 3/2026 osserva che la curva di questi rendimenti si è spostata verso l'alto dalla metà di giugno 2026.
Ipoteca svizzera: fissa o SARON, quale tasso segue cosa?
Il SARON, per Swiss Average Rate Overnight, misura il costo di un prestito in franchi di una notte, garantito da titoli. SIX, l'operatore della Borsa svizzera, lo calcola in qualità di amministratore dell'indice. È una media ponderata per i volumi delle transazioni e delle quotazioni ferme del mercato svizzero dei pronti contro termine.
SIX calcola anche tassi SARON composti, da una settimana a 12 mesi. Sono stabiliti a posteriori: il tasso di un periodo è noto solo una volta che questo è trascorso.
Un'ipoteca SARON si basa su questo meccanismo. Presso PostFinance, al 30 ottobre 2026, dura 3 anni e costa il SARON composto su 3 mesi, più un margine a partire dall'1,00%. Il suo tasso segue quindi il mercato monetario, mentre un'ipoteca fissa mantiene lo stesso tasso per tutta la sua durata.
| Prodotto di PostFinance | Tasso indicativo al 30 ottobre 2026 |
|---|---|
| Ipoteca fissa a 2 anni | a partire dall'1,40% |
| Ipoteca fissa a 5 anni | a partire dall'1,69% |
| Ipoteca fissa a 10 anni | a partire dall'1,84% |
| Ipoteca fissa a 15 anni | a partire dall'1,90% |
| Ipoteca SARON a 3 anni | SARON composto su 3 mesi, più un margine a partire dall'1,00% |
Più la durata è lunga, più il tasso indicato è elevato. Queste cifre sono quelle di una sola banca, senza impegno, e variano a seconda dell'istituto e del dossier.
Perché i tassi ipotecari sono scesi meno del tasso guida?
I tassi dei crediti sono scesi, ma meno del livello generale dei tassi. Il 13 novembre 2025, la BNS lo spiegava con l'aumento dei costi di finanziamento delle banche. Li misura con la differenza tra il loro tasso di finanziamento e il tasso swap.
La BNS ne fornisce un esempio in cifre con le obbligazioni fondiarie, titoli emessi per finanziare ipoteche. Sul mercato secondario, lo spread delle obbligazioni fondiarie a 10 anni superava i 40 punti base nel novembre 2024. La sua media su dieci anni si aggirava intorno ai 20 punti base. Al momento del discorso, si situava verso i 30 punti base.
La BNS avanza tre spiegazioni principali:
- l'aumento dei rendimenti dei titoli di Stato esteri rispetto ai tassi swap;
- il cambiamento della struttura del mercato bancario dopo l'acquisizione di Credit Suisse da parte di UBS nel 2023, che ha spostato crediti verso le banche orientate al mercato interno;
- una gestione della liquidità più esigente, con riserve minime aumentate e requisiti più severi per le banche di rilevanza sistemica.
Le banche hanno ripercosso una parte di questo costo. Secondo la BNS, la differenza media tra i tassi ipotecari pubblicati e i tassi swap è aumentata di circa 20 punti base dal 2024. Per il seguito, nel novembre 2025 riteneva poco probabile un rapido calo dei costi di finanziamento.
Il credito non ha però frenato. I prestiti ipotecari rappresentavano allora oltre l'85% del volume totale dei crediti e crescevano di circa il 3%, secondo lo stesso discorso. Nel suo bollettino 3/2026, la BNS osserva che la crescita del credito è variata appena e che i prezzi degli immobili residenziali hanno proseguito il loro aumento.
Che cos'è il tasso di riferimento, e che cosa cambia?
Il tasso di riferimento non fissa il prezzo di un'ipoteca: serve ad adeguare le pigioni. L'UFAB lo stabilisce dal settembre 2008. Si basa sul tasso d'interesse medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera, arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino.
Questo tasso medio copre l'insieme dei crediti ipotecari, non solo i nuovi crediti. Al 30 giugno 2026 si attestava all'1,31%, mentre i tassi fissi di PostFinance per nuove operazioni andavano dall'1,40% all'1,90% al 30 ottobre 2026.
Secondo il comunicato dell'UFAB del 1° settembre 2026, il tasso di riferimento resta all'1,25%, il suo livello dal 2 settembre 2025. Il tasso di riferimento cambierà solo se questo tasso medio scende sotto l'1,13% o sale sopra l'1,37%.
Per un inquilino, conta il tasso indicato nel suo contratto di locazione. Se la sua pigione si basa su un tasso di riferimento dell'1,5% o più, esiste in linea di principio ancora un diritto a una riduzione, secondo l'UFAB. Le pigioni indicizzate, scaglionate o legate alla cifra d'affari sfuggono a queste regole.
Cifre chiave
- 0%: tasso guida della BNS, in vigore dal 20 giugno 2025 e mantenuto il 24 settembre 2026.
- -0,05%: SARON alla chiusura del 29 ottobre 2026, secondo la BNS.
- 1,84%: tasso indicativo minimo di PostFinance per un'ipoteca fissa a 10 anni, al 30 ottobre 2026.
- 1,31%: tasso medio dei crediti ipotecari al 30 giugno 2026, secondo l'UFAB.
- 1,25%: tasso di riferimento per le pigioni, in vigore dal 2 settembre 2025.
- 1,75 punti: calo del tasso guida dall'inizio del 2024, secondo la BNS nel novembre 2025.
- Circa 20 punti base: aumento della differenza media tra tassi ipotecari pubblicati e tassi swap dal 2024, secondo la BNS nel novembre 2025.
Ciò che non si sa ancora
- La prossima decisione della BNS sul tasso guida. Il suo bollettino 3/2026 descrive incertezze che restano forti, soprattutto a causa della situazione in Medio Oriente.
- Il prossimo tasso medio dei crediti ipotecari e il tasso di riferimento che ne deriva: l'UFAB prevede di pubblicarli il 1° dicembre 2026.
Fonti
- Banca nazionale svizzera, tassi d'interesse e corsi di cambio attuali, valori del 29 e 30 ottobre 2026.
- Banca nazionale svizzera, bollettino trimestrale 3/2026, 30 settembre 2026.
- Banca nazionale svizzera, bollettino trimestrale 4/2025, 17 dicembre 2025.
- Petra Tschudin e Thomas Moser, BNS, discorso sui costi di finanziamento delle banche, Ginevra, 13 novembre 2025.
- Ufficio federale delle abitazioni, pagina del tasso d'interesse di riferimento, pubblicata il 1° settembre 2026.
- Ufficio federale delle abitazioni, comunicato del 1° settembre 2026.
- SIX, pagina SARON (Swiss Reference Rates), consultata il 1° novembre 2026.
- PostFinance, tassi d'interesse ipotecari, tassi validi a partire dal 30 ottobre 2026.
