Taux hypothécaire en Suisse : comment il se forme et évolue

En Suisse, le taux hypothécaire d'un nouveau crédit part d'un taux de marché pour la durée choisie, auquel la banque ajoute son coût de financement et sa marge, selon la Banque nationale suisse (BNS). Au 30 octobre 2026, PostFinance affichait un taux à partir de 1,84 % pour une hypothèque fixe à 10 ans. Le taux directeur de la BNS restait à 0 %, et le taux de référence des loyers à 1,25 %.

Cette page de notre rubrique immobilier et hypothèques décrit ce qui forme ce prix et le fait bouger. Elle s'appuie sur les pages de la BNS, de l'Office fédéral du logement (OFL), de SIX et de PostFinance.

Comment se forme un taux hypothécaire en Suisse ?

Un taux hypothécaire se construit par couches, et la première est le taux swap. C'est le taux fixe que les acteurs des marchés dérivés échangent contre un taux variable du marché monétaire, comme le SARON. La BNS s'en sert pour mesurer les taux attendus et la prime de durée.

La deuxième couche est le coût de financement de la banque. Selon un discours du 13 novembre 2025 de Petra Tschudin, membre de la direction générale de la BNS, et de Thomas Moser, membre suppléant, il se décompose en quatre éléments :

• les taux à court terme attendus sur la durée du financement ;
• une prime de durée, qui rémunère l'incertitude sur les taux et l'inflation futurs ;
• une prime de crédit, pour le risque de défaillance de la banque ;
• une prime de liquidité, liée à la négociabilité du titre et aux contraintes des investisseurs.

La troisième couche est la marge d'intérêts, soit l'écart entre le taux du prêt et le taux de financement. La BNS la décrit comme une source importante de revenus pour les banques.

Le taux final dépend enfin de l'emprunteur. PostFinance, la banque de La Poste suisse, cite son revenu, sa capacité financière et son nantissement, à côté de facteurs externes comme la conjoncture et le taux directeur. Ses taux affichés sont indicatifs : ils supposent une solvabilité maximale et un logement habité par son propriétaire.

Quel rôle joue le taux directeur de la BNS ?

Le taux directeur se transmet d'abord aux taux du marché monétaire, à commencer par le SARON. Selon la page des taux actuels de la BNS, il s'élève à 0 % depuis le 20 juin 2025. Le SARON valait -0,05 % à la clôture du 29 octobre 2026.

La BNS a confirmé ce niveau à plusieurs reprises. Le 11 décembre 2025, elle a laissé son taux directeur à 0 %, selon son bulletin trimestriel 4/2025. Le 24 septembre 2026, elle l'a de nouveau maintenu. Son bulletin trimestriel 3/2026 précise que la pression inflationniste à moyen terme ne s'était que légèrement accentuée par rapport à juin.

Ce plancher clôt une série de baisses. Selon le discours du 13 novembre 2025, la BNS a réduit son taux directeur de 1,75 point de pourcentage depuis le début de 2024. Les taux des marchés et des crédits ont reculé en conséquence.

Pour une hypothèque fixe, le lien est plus indirect. La référence est le taux swap de la durée choisie, qui intègre des anticipations sur plusieurs années. Le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans en donne un repère : 0,505 % le 30 octobre 2026, selon la BNS. Le bulletin 3/2026 note que la courbe de ces rendements a évolué vers le haut depuis la mi-juin 2026.

Hypothèque suisse : fixe ou SARON, quel taux suit quoi ?

Le SARON, pour Swiss Average Rate Overnight, mesure le coût d'un prêt en francs d'une nuit, garanti par des titres. SIX, l'opérateur de la Bourse suisse, le calcule en tant qu'administrateur de l'indice. C'est une moyenne pondérée par les volumes des transactions et cotations fermes du marché suisse des pensions de titres.

SIX calcule aussi des taux SARON composés, d'une semaine à 12 mois. Ils sont établis a posteriori : le taux d'une période n'est connu qu'une fois celle-ci écoulée.

Une hypothèque SARON repose sur ce mécanisme. Chez PostFinance, au 30 octobre 2026, elle dure 3 ans et coûte le SARON composé sur 3 mois, plus une marge à partir de 1,00 %. Son taux suit donc le marché monétaire, alors qu'une hypothèque fixe garde le même taux pendant toute sa durée.

Plus la durée est longue, plus le taux affiché est élevé. Ces chiffres sont ceux d'une seule banque, sans engagement, et varient selon l'établissement et le dossier.

Pourquoi les taux hypothécaires ont-ils moins baissé que le taux directeur ?

Les taux des crédits ont baissé, mais moins que le niveau général des taux. Le 13 novembre 2025, la BNS l'expliquait par la hausse des coûts de financement des banques. Elle les mesure par l'écart entre leur taux de financement et le taux swap.

La BNS en donne un exemple chiffré avec les lettres de gage, des obligations émises pour financer des hypothèques. Sur le marché secondaire, l'écart des lettres de gage à 10 ans dépassait 40 points de base en novembre 2024. Sa moyenne sur dix ans tournait autour de 20 points de base. Au moment du discours, il se situait vers 30 points de base.

La BNS avance trois explications principales :

• la hausse des rendements des emprunts d'État étrangers par rapport aux taux swap ;
• le changement de structure du marché bancaire après le rachat de Credit Suisse par UBS en 2023, qui a reporté des crédits vers les banques axées sur le marché intérieur ;
• une gestion des liquidités plus exigeante, avec des réserves minimales relevées et des exigences plus strictes pour les banques d'importance systémique.

Les banques ont répercuté une partie de ce coût. Selon la BNS, l'écart moyen entre les taux hypothécaires publiés et les taux swap a augmenté d'environ 20 points de base depuis 2024. Pour la suite, elle jugeait en novembre 2025 qu'une baisse rapide des coûts de financement était peu probable.

Le crédit n'a pas freiné pour autant. Les prêts hypothécaires représentaient alors plus de 85 % du volume total des crédits et progressaient d'environ 3 %, selon le même discours. Dans son bulletin 3/2026, elle note que la croissance du crédit n'a guère varié et que les prix de l'immobilier résidentiel ont poursuivi leur hausse.

Qu'est-ce que le taux de référence, et que change-t-il ?

Le taux de référence ne fixe pas le prix d'une hypothèque : il sert à adapter les loyers. L'OFL l'établit depuis septembre 2008. Il repose sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, arrondi au quart de pour-cent le plus proche.

Ce taux moyen couvre l'ensemble des créances hypothécaires, pas seulement les nouveaux crédits. Au 30 juin 2026, il s'élevait à 1,31 %, alors que les taux fixes de PostFinance pour de nouvelles affaires allaient de 1,40 % à 1,90 % au 30 octobre 2026.

Selon le communiqué de l'OFL du 1er septembre 2026, le taux de référence reste à 1,25 %, son niveau depuis le 2 septembre 2025. Le taux de référence ne bougera que si ce taux moyen passe sous 1,13 % ou au-dessus de 1,37 %.

Pour un locataire, c'est le taux inscrit dans son bail qui compte. Si son loyer repose sur un taux de référence de 1,5 % ou plus, il existe en principe encore un droit à une baisse, selon l'OFL. Les loyers indexés, échelonnés ou liés au chiffre d'affaires échappent à ces règles.

Chiffres clés

• 0 % : taux directeur de la BNS, en vigueur depuis le 20 juin 2025 et maintenu le 24 septembre 2026.
• -0,05 % : SARON à la clôture du 29 octobre 2026, selon la BNS.
• 1,84 % : taux indicatif minimal de PostFinance pour une hypothèque fixe à 10 ans, au 30 octobre 2026.
• 1,31 % : taux moyen des créances hypothécaires au 30 juin 2026, selon l'OFL.
• 1,25 % : taux de référence des loyers, en vigueur depuis le 2 septembre 2025.
• 1,75 point : baisse du taux directeur depuis le début de 2024, selon la BNS en novembre 2025.
• Environ 20 points de base : hausse de l'écart moyen entre taux hypothécaires publiés et taux swap depuis 2024, selon la BNS en novembre 2025.

Ce qu'on ne sait pas encore

• La prochaine décision de la BNS sur son taux directeur. Son bulletin 3/2026 décrit des incertitudes qui restent fortes, surtout en raison de la situation au Moyen-Orient.
• Le prochain taux moyen des créances hypothécaires et le taux de référence qui en découle : l'OFL prévoit de les publier le 1er décembre 2026.

Sources

• Banque nationale suisse, taux d'intérêt et cours de change actuels, valeurs des 29 et 30 octobre 2026.
• Banque nationale suisse, bulletin trimestriel 3/2026, 30 septembre 2026.
• Banque nationale suisse, bulletin trimestriel 4/2025, 17 décembre 2025.
• Petra Tschudin et Thomas Moser, BNS, discours sur les coûts de financement des banques, Genève, 13 novembre 2025.
• Office fédéral du logement, page du taux d'intérêt de référence, publiée le 1er septembre 2026.
• Office fédéral du logement, communiqué du 1er septembre 2026.
• SIX, page SARON (Swiss Reference Rates), consultée le 1er novembre 2026.
• PostFinance, taux d'intérêt hypothécaires, taux valables à partir du 30 octobre 2026.