La tokenisation de l'immobilier en Suisse consiste à représenter un droit lié à un bien, comme une part ou un revenu, par un jeton inscrit sur une blockchain. Les sources officielles consultées ne décrivent pas de régime propre à la pierre : l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) juge chaque jeton selon sa fonction. Selon la Swiss Blockchain Survey 2026 de l'Université de Saint-Gall, seuls 8 % des 25 établissements sondés proposent de l'immobilier ou des actifs réels tokenisés.

Cette page de détail répond à une seule question : comment fonctionne l'immobilier tokenisé en Suisse, et où s'arrêtent ses promesses. Le principe général, les autres actifs concernés et les acteurs sont présentés dans notre page sur la tokenisation d'actifs. Elle fait partie de notre dossier blockchain et tokenisation.

Comment un bien immobilier devient-il un jeton ?

Un jeton ne remplace pas le bien : il en est une représentation numérique. Sa valeur dépend de l'actif sous-jacent, mais aussi de l'entité qui émet le jeton et conserve l'actif. Le jeton circule ensuite sur un réseau blockchain.

Tout actif tokenisé repose ainsi sur trois maillons, et l'immobilier ne fait pas exception :

  • l'émetteur, qui crée le jeton et définit les droits qu'il confère ;
  • l'entité qui conserve l'actif, c'est-à-dire qui détient réellement ce que le jeton représente ;
  • le réseau, la blockchain sur laquelle le jeton s'échange. Ethereum reste le principal, avec 16,6 milliards de dollars d'actifs tokenisés selon Castle Labs.

Le détenteur dépend de chacun de ces maillons. Le passage sur blockchain ne change pas non plus la nature juridique de l'actif. Conditions d'accès, restrictions de transfert et droits des détenteurs restent déterminants, comme pour un fonds tokenisé.

Quel statut la FINMA donne-t-elle à un jeton immobilier ?

La FINMA applique à la tokenisation le droit des marchés financiers en vigueur, sans catégorie réservée à l'immobilier dans les sources consultées. Dans son guide pratique sur les ICO du 16 février 2018, elle classe les jetons selon leur fonction économique et leur transmissibilité. Elle distingue trois types, avec des formes mixtes possibles :

  • jetons de paiement : des cryptomonnaies pures, qui ne sont pas des valeurs mobilières ;
  • jetons d'utilité : ils donnent accès à un usage ou à un service numériques ;
  • jetons d'investissement : ils représentent des parts dans des valeurs réelles, des entreprises, des revenus, ou un droit à des dividendes ou à des intérêts.

Un jeton qui représente une part d'entreprise, une créance ou un droit à des revenus entre dans la troisième catégorie. La FINMA le traite alors comme une valeur mobilière, avec en règle générale une obligation de prospectus selon le Code des obligations. Un projet immobilier qui promet une part des revenus d'un bien doit donc se mesurer à cette grille.

La lutte contre le blanchiment d'argent s'ajoute à ce classement. Les activités soumises à la loi sur le blanchiment d'argent (LBA) imposent l'affiliation à un organisme d'autorégulation (OAR). En 2018, la FINMA relevait enfin une incertitude de droit civil sur la transmission des droits liés aux jetons. Elle jugeait cette clarté « déterminante » pour l'établissement durable de la blockchain en Suisse.

Le cadre a évolué depuis. Dans un communiqué du 27 novembre 2019, le Conseil fédéral présentait un projet destiné à « augmenter la sécurité juridique » des applications fondées sur la TRD. Il renonçait à une loi spécifique à ces technologies et proposait des adaptations ponctuelles de neuf lois fédérales, en droit civil comme en droit des marchés financiers. Le Parlement a adopté cette loi sur la TRD en septembre 2020.

Selon le communiqué du Conseil fédéral du 11 décembre 2020, les modifications du Code des obligations, de la loi sur les titres intermédiés et de la loi fédérale sur le droit international privé sont entrées en vigueur le 1er février 2021. Elles permettent l'introduction de droits-valeurs inscrits sur une blockchain. Ces deux communiqués ne mentionnent pas l'immobilier.

Faut-il une autorisation pour une plateforme d'immobilier tokenisé ?

Une plateforme qui négocie des titres tokenisés peut relever d'un statut précis : le système de négociation fondé sur la technologie des registres distribués (TRD). Ce statut est réglé par la loi sur l'infrastructure des marchés financiers (LIMF), aux articles 73a et suivants. Il vise le négoce multilatéral de valeurs mobilières fondées sur la TRD, selon des règles non discrétionnaires. La FINMA est l'autorité compétente pour octroyer cette autorisation.

Selon la page de la FINMA consacrée à cette autorisation, elle devient nécessaire dès que la plateforme remplit au moins une de trois conditions :

  • elle admet des clients de détail comme participants ;
  • elle conserve des valeurs mobilières fondées sur la TRD selon des règles communes ;
  • elle compense et règle des opérations sur ces valeurs selon des règles communes.

Le système doit être une personne morale de droit suisse, avec son siège et sa direction effective en Suisse. La FINMA exige un examen par une société d'audit pour toutes ces demandes. Elle publie un guide pratique pour ces demandes et examine si l'activité envisagée entre dans ce cadre. Pour une plateforme de titres tokenisés, admettre des particuliers suffit à remplir la première condition.

Les banques suisses proposent-elles déjà de l'immobilier tokenisé ?

Très peu d'établissements le font. La Swiss Blockchain Survey 2026 a interrogé 25 institutions de Suisse et du Liechtenstein au troisième trimestre 2026. Notre compte rendu de la Swiss Blockchain Survey en donne le détail complet.

Type d'actif tokeniséOffertPlanifié
Tous actifs tokenisés12 %24 %
Actions ou parts de fonds8 %12 %
Immobilier ou actifs réels8 %non signalé
Instruments de dette8 %non signalé

L'échantillon est restreint : un établissement y pèse 4 points de pourcentage. Les 8 % de l'immobilier correspondent donc à deux institutions, et aucun autre projet n'est signalé dans cette catégorie. L'étude ne nomme pas ces établissements.

Les freins sont surtout commerciaux. 63 % des répondants citent un manque de priorité stratégique ou de modèle d'affaires, et 58 % un faible intérêt des clients. Les exigences réglementaires ou de conformité viennent ensuite, citées par 46 %. Pourtant, 32 % voient la tokenisation d'actifs illiquides comme une grande tendance à trois à cinq ans.

Quelles sont les limites de l'immobilier tokenisé ?

La première limite tient à la dépendance envers les trois maillons. La tokenisation ajoute ses propres risques : dépendance à l'émetteur, au dépositaire et au réseau. Le détenteur doit donc juger chacun d'eux, et pas seulement le bien.

La deuxième limite concerne la demande. Selon la Swiss Blockchain Survey 2026, la demande réelle et la rentabilité des offres tokenisées restent à démontrer. Les montants publiés sur le marché mondial ne comblent pas ce manque : notre analyse des actifs tokenisés sur Solana rappelle qu'une capitalisation mesure la valeur des actifs, pas leur usage ni le nombre de détenteurs.

La troisième limite apparaît quand le jeton sert de garantie. Citi Research voit dans le protocole Aave un outil pour emprunter en apportant un actif tokenisé en garantie. Une baisse de valeur de cette garantie peut alors entraîner sa liquidation, comme l'explique notre article sur JPM Coin et Citi Research.

Que vérifier avant d'acheter de l'immobilier tokenisé ?

Un épargnant doit d'abord savoir qui émet le jeton, qui conserve l'actif et quels droits il obtient réellement. Le statut du prestataire se vérifie sur le site de la FINMA, dans les rubriques « Entreprises autorisées » et « Alertes ». Ces informations ne constituent pas une recommandation d'investissement.

Une PME qui envisage de tokeniser un bien ou des parts doit d'abord vérifier son assujettissement à la LBA et une éventuelle obligation d'autorisation. La FINMA renseigne les porteurs de projet à l'adresse fintech@finma.ch, avant tout dépôt de demande formelle.

Chiffres clés

  • 3 types de jetons distingués par la FINMA : paiement, utilité, investissement (guide du 16 février 2018).
  • 8 % des 25 institutions sondées proposent de l'immobilier ou des actifs réels tokenisés (troisième trimestre 2026).
  • 12 % proposent des actifs tokenisés, toutes catégories confondues, et 24 % le planifient.
  • 32 % voient la tokenisation d'actifs illiquides comme une grande tendance à trois à cinq ans.
  • 63 % citent un manque de priorité stratégique ou de modèle d'affaires comme frein.
  • 3 conditions alternatives rendent nécessaire l'autorisation de système de négociation fondé sur la TRD.
  • 1er février 2021 : entrée en vigueur des dispositions de la loi sur la TRD qui permettent les droits-valeurs inscrits sur une blockchain.

Ce qu'on ne sait pas encore

Plusieurs points restent ouverts dans les sources consultées pour cette page :

  • elles ne détaillent pas les règles propres au transfert d'un bien immobilier, ni la manière dont un jeton s'y rattache juridiquement ;
  • les communiqués du Conseil fédéral sur la loi sur la TRD ne disent pas quels droits liés à un bien immobilier peuvent prendre la forme d'un droit-valeur inscrit ;
  • la liste des systèmes de négociation fondés sur la TRD autorisés en Suisse n'y figure pas, y compris sur la page de la FINMA consacrée à cette autorisation ;
  • les deux institutions qui proposent de l'immobilier ou des actifs réels tokenisés ne sont pas nommées.

Sources