Die Tokenisierung von Immobilien in der Schweiz besteht darin, ein Recht an einer Liegenschaft, etwa einen Anteil oder einen Ertrag, durch einen auf einer Blockchain eingetragenen Token abzubilden. Die konsultierten offiziellen Quellen beschreiben keine eigene Regelung für Immobilien: Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) beurteilt jeden Token nach seiner Funktion. Gemäss dem Swiss Blockchain Survey 2026 der Universität St.Gallen bieten nur 8 % der 25 befragten Institute tokenisierte Immobilien oder Realwerte an.

Diese Detailseite beantwortet eine einzige Frage: Wie funktionieren tokenisierte Immobilien in der Schweiz, und wo enden ihre Versprechen? Das allgemeine Prinzip, die übrigen betroffenen Vermögenswerte und die Akteure stellt unsere Seite zur Tokenisierung von Vermögenswerten vor. Sie ist Teil unseres Dossiers zu Blockchain und Tokenisierung.

Wie wird eine Immobilie zum Token?

Ein Token ersetzt die Liegenschaft nicht: Er ist eine digitale Abbildung davon. Sein Wert hängt vom zugrunde liegenden Vermögenswert ab, aber auch von der Stelle, die den Token ausgibt und den Vermögenswert verwahrt. Der Token zirkuliert anschliessend in einem Blockchain-Netzwerk.

Jeder tokenisierte Vermögenswert beruht somit auf drei Gliedern, und Immobilien bilden keine Ausnahme:

  • der Emittent, der den Token schafft und die Rechte festlegt, die er verleiht;
  • die Stelle, die den Vermögenswert verwahrt, also tatsächlich hält, was der Token abbildet;
  • das Netzwerk, die Blockchain, auf der der Token gehandelt wird. Ethereum bleibt das wichtigste, mit 16,6 Milliarden Dollar an tokenisierten Vermögenswerten gemäss Castle Labs.

Der Inhaber ist von jedem dieser Glieder abhängig. Der Wechsel auf die Blockchain ändert auch nichts an der rechtlichen Natur des Vermögenswerts. Zugangsbedingungen, Übertragungsbeschränkungen und die Rechte der Inhaber bleiben massgebend, wie bei einem tokenisierten Fonds.

Welchen Status gibt die FINMA einem Immobilien-Token?

Die FINMA wendet auf die Tokenisierung das geltende Finanzmarktrecht an, ohne eine den Immobilien vorbehaltene Kategorie in den konsultierten Quellen. In ihrer Wegleitung zu ICOs vom 16. Februar 2018 ordnet sie Token nach ihrer wirtschaftlichen Funktion und ihrer Übertragbarkeit ein. Sie unterscheidet drei Arten, wobei Mischformen möglich sind:

  • Zahlungs-Token: reine Kryptowährungen, die keine Effekten sind;
  • Nutzungs-Token: Sie gewähren Zugang zu einer digitalen Nutzung oder Dienstleistung;
  • Anlage-Token: Sie repräsentieren Anteile an realen Werten, Unternehmen, Erträgen oder einen Anspruch auf Dividenden oder Zinsen.

Ein Token, der einen Unternehmensanteil, eine Forderung oder einen Anspruch auf Erträge abbildet, fällt in die dritte Kategorie. Die FINMA behandelt ihn dann als Effekte, in der Regel mit einer Prospektpflicht nach dem Obligationenrecht. Ein Immobilienprojekt, das einen Anteil an den Erträgen einer Liegenschaft verspricht, muss sich also an diesem Raster messen.

Zu dieser Einordnung kommt die Bekämpfung der Geldwäscherei hinzu. Tätigkeiten, die dem Geldwäschereigesetz (GwG) unterstehen, verlangen den Anschluss an eine Selbstregulierungsorganisation (SRO). 2018 stellte die FINMA schliesslich eine zivilrechtliche Unsicherheit bei der Übertragung der mit Token verbundenen Rechte fest. Sie bezeichnete diese Klarheit als «entscheidend» für die nachhaltige Etablierung der Blockchain in der Schweiz.

Der Rahmen hat sich seither weiterentwickelt. In einer Medienmitteilung vom 27. November 2019 stellte der Bundesrat eine Vorlage vor, die die «Rechtssicherheit erhöhen» sollte für Anwendungen auf Basis der DLT. Er verzichtete auf ein spezifisches Gesetz für diese Technologien und schlug punktuelle Anpassungen von neun Bundesgesetzen vor, im Zivilrecht wie im Finanzmarktrecht. Das Parlament verabschiedete dieses DLT-Gesetz im September 2020.

Gemäss der Medienmitteilung des Bundesrates vom 11. Dezember 2020 traten die Änderungen des Obligationenrechts, des Bucheffektengesetzes und des Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht am 1. Februar 2021 in Kraft. Sie ermöglichen die Einführung von Registerwertrechten, die auf einer Blockchain eingetragen sind. Diese beiden Medienmitteilungen erwähnen Immobilien nicht.

Braucht eine Plattform für tokenisierte Immobilien eine Bewilligung?

Eine Plattform, die tokenisierte Wertpapiere handelt, kann unter einen bestimmten Status fallen: das DLT-Handelssystem. Dieser Status ist im Finanzmarktinfrastrukturgesetz (FinfraG) geregelt, in den Artikeln 73a ff. Er betrifft den multilateralen Handel mit DLT-Effekten nach nichtdiskretionären Regeln. Die FINMA ist die zuständige Behörde für die Erteilung dieser Bewilligung.

Gemäss der Seite der FINMA zu dieser Bewilligung wird sie erforderlich, sobald die Plattform mindestens eine von drei Voraussetzungen erfüllt:

  • Sie lässt Privatkunden als Teilnehmer zu;
  • sie verwahrt DLT-Effekten nach gemeinsamen Regeln;
  • sie rechnet Geschäfte mit diesen Effekten nach gemeinsamen Regeln ab und wickelt sie ab.

Das System muss eine juristische Person nach Schweizer Recht sein, mit Sitz und tatsächlicher Leitung in der Schweiz. Die FINMA verlangt für alle diese Gesuche eine Prüfung durch eine Prüfgesellschaft. Sie veröffentlicht eine Wegleitung für diese Gesuche und prüft, ob die geplante Tätigkeit in diesen Rahmen fällt. Für eine Plattform für tokenisierte Wertpapiere genügt die Zulassung von Privatpersonen, um die erste Voraussetzung zu erfüllen.

Bieten Schweizer Banken bereits tokenisierte Immobilien an?

Nur sehr wenige Institute tun dies. Der Swiss Blockchain Survey 2026 befragte 25 Institutionen aus der Schweiz und Liechtenstein im dritten Quartal 2026. Unser Bericht zum Swiss Blockchain Survey liefert alle Einzelheiten.

Art des tokenisierten VermögenswertsAngebotenGeplant
Alle tokenisierten Vermögenswerte12 %24 %
Aktien oder Fondsanteile8 %12 %
Immobilien oder Realwerte8 %nicht ausgewiesen
Schuldinstrumente8 %nicht ausgewiesen

Die Stichprobe ist klein: Ein Institut macht darin 4 Prozentpunkte aus. Die 8 % bei den Immobilien entsprechen also zwei Institutionen, und in dieser Kategorie ist kein weiteres Projekt ausgewiesen. Die Studie nennt diese Institute nicht.

Die Hemmnisse sind vor allem kommerzieller Art. 63 % der Befragten nennen eine fehlende strategische Priorität oder ein fehlendes Geschäftsmodell, 58 % ein geringes Kundeninteresse. Regulatorische oder Compliance-Anforderungen folgen, genannt von 46 %. Dennoch sehen 32 % die Tokenisierung illiquider Vermögenswerte als grossen Trend in drei bis fünf Jahren.

Wo liegen die Grenzen tokenisierter Immobilien?

Die erste Grenze liegt in der Abhängigkeit von den drei Gliedern. Die Tokenisierung bringt eigene Risiken mit sich: Abhängigkeit vom Emittenten, von der Verwahrstelle und vom Netzwerk. Der Inhaber muss also jedes dieser Glieder beurteilen, und nicht nur die Liegenschaft.

Die zweite Grenze betrifft die Nachfrage. Gemäss dem Swiss Blockchain Survey 2026 sind die tatsächliche Nachfrage und die Rentabilität tokenisierter Angebote noch nicht nachgewiesen. Die auf dem Weltmarkt veröffentlichten Beträge schliessen diese Lücke nicht: Unsere Analyse der tokenisierten Vermögenswerte auf Solana erinnert daran, dass eine Kapitalisierung den Wert der Vermögenswerte misst, nicht ihre Nutzung und nicht die Zahl der Inhaber.

Die dritte Grenze zeigt sich, wenn der Token als Sicherheit dient. Citi Research sieht im Protokoll Aave ein Instrument, um Geld zu leihen, indem man einen tokenisierten Vermögenswert als Sicherheit hinterlegt. Ein Wertverlust dieser Sicherheit kann dann zu ihrer Liquidation führen, wie unser Artikel über JPM Coin und Citi Research erklärt.

Was ist vor dem Kauf tokenisierter Immobilien zu prüfen?

Ein Sparer muss zuerst wissen, wer den Token ausgibt, wer den Vermögenswert verwahrt und welche Rechte er tatsächlich erhält. Den Status des Anbieters prüft man auf der Website der FINMA, in den Rubriken «Bewilligte Institute» und «Warnliste». Diese Informationen stellen keine Anlageempfehlung dar.

Ein KMU, das die Tokenisierung einer Liegenschaft oder von Anteilen erwägt, muss zuerst seine Unterstellung unter das GwG und eine allfällige Bewilligungspflicht prüfen. Die FINMA gibt Projektträgern unter der Adresse fintech@finma.ch Auskunft, vor jeder Einreichung eines formellen Gesuchs.

Kennzahlen

  • 3 Arten von Token unterscheidet die FINMA: Zahlung, Nutzung, Anlage (Wegleitung vom 16. Februar 2018).
  • 8 % der 25 befragten Institutionen bieten tokenisierte Immobilien oder Realwerte an (drittes Quartal 2026).
  • 12 % bieten tokenisierte Vermögenswerte an, über alle Kategorien hinweg, und 24 % planen dies.
  • 32 % sehen die Tokenisierung illiquider Vermögenswerte als grossen Trend in drei bis fünf Jahren.
  • 63 % nennen eine fehlende strategische Priorität oder ein fehlendes Geschäftsmodell als Hemmnis.
  • 3 alternative Voraussetzungen machen die Bewilligung als DLT-Handelssystem erforderlich.
  • 1. Februar 2021: Inkrafttreten der Bestimmungen des DLT-Gesetzes, die auf einer Blockchain eingetragene Registerwertrechte ermöglichen.

Was man noch nicht weiss

Mehrere Punkte bleiben in den für diese Seite konsultierten Quellen offen:

  • Sie gehen nicht auf die besonderen Regeln für die Übertragung einer Liegenschaft ein, noch darauf, wie ein Token rechtlich damit verknüpft ist;
  • die Medienmitteilungen des Bundesrates zum DLT-Gesetz sagen nicht, welche Rechte an einer Liegenschaft die Form eines eingetragenen Registerwertrechts annehmen können;
  • die Liste der in der Schweiz bewilligten DLT-Handelssysteme ist darin nicht enthalten, auch nicht auf der Seite der FINMA zu dieser Bewilligung;
  • die beiden Institutionen, die tokenisierte Immobilien oder Realwerte anbieten, werden nicht genannt.

Quellen

  • 2clics.com: «Tokenisierung von Vermögenswerten: Funktionsweise, Akteure und Schweizer Rahmen» (23. Oktober 2026), gestützt auf die Wegleitung der FINMA zu ICOs vom 16. Februar 2018
  • 2clics.com: «Swiss Blockchain Survey 2026: Stablecoins und Tokenisierung vorne, Angebote bleiben selten» (21. Oktober 2026), gestützt auf Fintechnews Switzerland
  • 2clics.com: «FINMA-Bewilligung für Krypto: Welche Lizenz für welche Tätigkeit?» (23. Oktober 2026), gestützt auf die Seiten der FINMA zu DLT-Handelssystemen
  • 2clics.com: «Tokenisierung auf Solana: Was die von Castle Labs gemessenen 4,3 Milliarden Dollar aussagen» (18. Oktober 2026)
  • 2clics.com: «Tokenisierung: JPM Coin kommt auf Ethereum, Citi Research analysiert Aave» (21. Oktober 2026)
  • Bundesrat: «Bundesrat will Rahmenbedingungen für Blockchain/DLT weiter verbessern» (27. November 2019)
  • Bundesrat: «Bundesrat setzt DLT-Vorlage teilweise in Kraft» (11. Dezember 2020)
  • FINMA: Bewilligung als DLT-Handelssystem