La tokenizzazione degli immobili in Svizzera consiste nel rappresentare un diritto legato a un bene, come una quota o un reddito, mediante un token registrato su una blockchain. Le fonti ufficiali consultate non descrivono un regime specifico per il mattone: l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) valuta ogni token in base alla sua funzione. Secondo lo Swiss Blockchain Survey 2026 dell'Università di San Gallo, solo l'8% dei 25 istituti interpellati offre immobili o beni reali tokenizzati.

Questa pagina di approfondimento risponde a un'unica domanda: come funzionano gli immobili tokenizzati in Svizzera e dove finiscono le loro promesse. Il principio generale, gli altri beni interessati e gli attori sono presentati nella nostra pagina sulla tokenizzazione di beni. Fa parte del nostro dossier blockchain e tokenizzazione.

Come diventa un token un bene immobiliare?

Un token non sostituisce il bene: ne è una rappresentazione digitale. Il suo valore dipende dal bene sottostante, ma anche dall'entità che emette il token e custodisce il bene. Il token circola poi su una rete blockchain.

Ogni bene tokenizzato poggia così su tre anelli, e gli immobili non fanno eccezione:

  • l'emittente, che crea il token e definisce i diritti che conferisce;
  • l'entità che custodisce il bene, cioè che detiene realmente ciò che il token rappresenta;
  • la rete, la blockchain su cui il token viene scambiato. Ethereum resta la principale, con 16,6 miliardi di dollari di beni tokenizzati secondo Castle Labs.

Il detentore dipende da ciascuno di questi anelli. Il passaggio su blockchain non cambia nemmeno la natura giuridica del bene. Condizioni di accesso, restrizioni al trasferimento e diritti dei detentori restano determinanti, come per un fondo tokenizzato.

Quale statuto attribuisce la FINMA a un token immobiliare?

La FINMA applica alla tokenizzazione il diritto dei mercati finanziari in vigore, senza una categoria riservata agli immobili nelle fonti consultate. Nella sua guida pratica sulle ICO del 16 febbraio 2018, classifica i token in base alla loro funzione economica e alla loro trasferibilità. Distingue tre tipi, con possibili forme miste:

  • token di pagamento: criptovalute pure, che non sono valori mobiliari;
  • token di utilizzo: danno accesso a un utilizzo o a un servizio digitali;
  • token d'investimento: rappresentano quote di valori reali, imprese, redditi, oppure un diritto a dividendi o a interessi.

Un token che rappresenta una quota d'impresa, un credito o un diritto a redditi rientra nella terza categoria. La FINMA lo tratta allora come un valore mobiliare, di norma con un obbligo di prospetto secondo il Codice delle obbligazioni. Un progetto immobiliare che promette una quota dei redditi di un bene deve quindi misurarsi con questa griglia.

La lotta contro il riciclaggio di denaro si aggiunge a questa classificazione. Le attività soggette alla legge sul riciclaggio di denaro (LRD) impongono l'affiliazione a un organismo di autodisciplina (OAD). Nel 2018, infine, la FINMA rilevava un'incertezza di diritto civile sul trasferimento dei diritti legati ai token. Riteneva questa chiarezza «determinante» per l'affermazione duratura della blockchain in Svizzera.

Da allora il quadro si è evoluto. In un comunicato del 27 novembre 2019, il Consiglio federale presentava un progetto volto ad «aumentare la certezza del diritto» delle applicazioni basate sulla TRD. Rinunciava a una legge specifica per queste tecnologie e proponeva adeguamenti puntuali di nove leggi federali, sia nel diritto civile sia nel diritto dei mercati finanziari. Il Parlamento ha adottato questa legge sulla TRD nel settembre 2020.

Secondo il comunicato del Consiglio federale dell'11 dicembre 2020, le modifiche del Codice delle obbligazioni, della legge sui titoli contabili e della legge federale sul diritto internazionale privato sono entrate in vigore il 1° febbraio 2021. Consentono l'introduzione di diritti valori registrati su una blockchain. Questi due comunicati non menzionano gli immobili.

Serve un'autorizzazione per una piattaforma di immobili tokenizzati?

Una piattaforma che negozia titoli tokenizzati può rientrare in uno statuto preciso: il sistema di negoziazione basato sulla tecnologia di registro distribuito (TRD). Questo statuto è disciplinato dalla legge sull'infrastruttura finanziaria (LInFi), agli articoli 73a e seguenti. Riguarda la negoziazione multilaterale di valori mobiliari TRD secondo regole non discrezionali. La FINMA è l'autorità competente per rilasciare questa autorizzazione.

Secondo la pagina della FINMA dedicata a questa autorizzazione, essa diventa necessaria non appena la piattaforma soddisfa almeno una di tre condizioni:

  • ammette clienti privati come partecipanti;
  • custodisce valori mobiliari TRD secondo regole comuni;
  • compensa e regola operazioni su questi valori secondo regole comuni.

Il sistema deve essere una persona giuridica di diritto svizzero, con sede e direzione effettiva in Svizzera. La FINMA esige un esame da parte di una società di audit per tutte queste domande. Pubblica una guida pratica per queste domande ed esamina se l'attività prevista rientra in questo quadro. Per una piattaforma di titoli tokenizzati, ammettere privati basta a soddisfare la prima condizione.

Le banche svizzere offrono già immobili tokenizzati?

Pochissimi istituti lo fanno. Lo Swiss Blockchain Survey 2026 ha interpellato 25 istituzioni della Svizzera e del Liechtenstein nel terzo trimestre 2026. Il nostro resoconto dello Swiss Blockchain Survey ne fornisce il dettaglio completo.

Tipo di bene tokenizzatoOffertoPianificato
Tutti i beni tokenizzati12%24%
Azioni o quote di fondi8%12%
Immobili o beni reali8%non segnalato
Strumenti di debito8%non segnalato

Il campione è ristretto: un istituto vi pesa 4 punti percentuali. L'8% degli immobili corrisponde quindi a due istituzioni, e nessun altro progetto è segnalato in questa categoria. Lo studio non nomina questi istituti.

I freni sono soprattutto commerciali. Il 63% dei partecipanti cita una mancanza di priorità strategica o di modello di business, e il 58% uno scarso interesse dei clienti. Seguono i requisiti normativi o di conformità, citati dal 46%. Eppure, il 32% vede nella tokenizzazione di beni illiquidi una grande tendenza da tre a cinque anni.

Quali sono i limiti degli immobili tokenizzati?

Il primo limite riguarda la dipendenza dai tre anelli. La tokenizzazione aggiunge i propri rischi: dipendenza dall'emittente, dal depositario e dalla rete. Il detentore deve quindi valutare ciascuno di essi, e non soltanto il bene.

Il secondo limite riguarda la domanda. Secondo lo Swiss Blockchain Survey 2026, la domanda reale e la redditività delle offerte tokenizzate restano da dimostrare. Gli importi pubblicati sul mercato mondiale non colmano questa lacuna: la nostra analisi dei beni tokenizzati su Solana ricorda che una capitalizzazione misura il valore dei beni, non il loro utilizzo né il numero di detentori.

Il terzo limite emerge quando il token funge da garanzia. Citi Research vede nel protocollo Aave uno strumento per prendere in prestito apportando un bene tokenizzato in garanzia. Un calo di valore di questa garanzia può allora comportarne la liquidazione, come spiega il nostro articolo su JPM Coin e Citi Research.

Cosa verificare prima di acquistare immobili tokenizzati?

Un risparmiatore deve innanzitutto sapere chi emette il token, chi custodisce il bene e quali diritti ottiene realmente. Lo statuto del fornitore si verifica sul sito della FINMA, nelle rubriche «Istituti autorizzati» e «Avvertimenti». Queste informazioni non costituiscono una raccomandazione d'investimento.

Una PMI che intende tokenizzare un bene o delle quote deve innanzitutto verificare il proprio assoggettamento alla LRD e un eventuale obbligo di autorizzazione. La FINMA fornisce informazioni ai promotori di progetti all'indirizzo fintech@finma.ch, prima di qualsiasi deposito di una domanda formale.

Cifre chiave

  • 3 tipi di token distinti dalla FINMA: pagamento, utilizzo, investimento (guida del 16 febbraio 2018).
  • L'8% delle 25 istituzioni interpellate offre immobili o beni reali tokenizzati (terzo trimestre 2026).
  • Il 12% offre beni tokenizzati, tutte le categorie comprese, e il 24% lo pianifica.
  • Il 32% vede nella tokenizzazione di beni illiquidi una grande tendenza da tre a cinque anni.
  • Il 63% cita una mancanza di priorità strategica o di modello di business come freno.
  • 3 condizioni alternative rendono necessaria l'autorizzazione come sistema di negoziazione TRD.
  • 1° febbraio 2021: entrata in vigore delle disposizioni della legge sulla TRD che consentono i diritti valori registrati su una blockchain.

Cosa non si sa ancora

Diversi punti restano aperti nelle fonti consultate per questa pagina:

  • non descrivono nel dettaglio le regole specifiche per il trasferimento di un bene immobiliare, né il modo in cui un token vi si collega giuridicamente;
  • i comunicati del Consiglio federale sulla legge sulla TRD non dicono quali diritti legati a un bene immobiliare possano assumere la forma di un diritto valore registrato;
  • l'elenco dei sistemi di negoziazione TRD autorizzati in Svizzera non vi figura, nemmeno sulla pagina della FINMA dedicata a questa autorizzazione;
  • le due istituzioni che offrono immobili o beni reali tokenizzati non sono nominate.

Fonti